税金対策の知識と最近の不動産事情

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皆さん、こんにちは。

本日は、不動産のお話を少しします。

いよいよ、来年１月から相続税が改正されます。

これによって、基礎控除額が４割削減され、相続税の課税対象者も大きく増加されるといわれています。

恐らく東京都に土地付き一戸建てを持たれている方はほぼ全ての方が対象になるのではないでしょうか？

専門家によれば、東京２３区にお住いの方であれば、４人に１人が相続税の課税対象者になるという見解をしているとも聞きます。

不動産、特にマンションを活用した相続税対策が最近話題を呼んでいます。

相続財産として、現金を遺した場合、額面金額１００％に対して、相続税が計算されます。

一方で、現金を不動産に組み替えた場合、建物は固定資産税評価額、土地は路線価で評価されるので、

時価に比べて、相続税を計算する際の評価額はずっと少なくなります。

戸建てからの組換えでもマンションの場合、土地の路線価がさらに希釈されるので相続税を節税擦ることが出来ます。

さらに、不動産を第三者に貸し出していた場合、建物、土地ともにさらに評価額が下げることができます。

現金から投資用不動産に組み替えた場合、およそ３分の１程度まで　評価額を圧縮することができるのです。
話は変わりますが、今節税対策としても注目されているのが臨海エリアのタワーマンションです。

何故タワーマンションが節税に有効か？

それは・・・・

高い高層階の物件こ購入すれば、同じタワーマンションの同じ間取りでも物件価格が高いからです。

相続税評価額が変わらず、高層階のほうが低層階に比べて販売価格が高いのであれば、

評価額の圧縮幅も大きくなり、高い節税効果が期待できるからです。
都心部のタワーマンションであれば、高い資産価値が見込まれ、資産価格の下落も少ない点も相続対策として注目を集めているポイントです。
ここまでは、タワーマンションの利点でした、。

次は留意しなければならない点。

それは・・・・

修繕費用です。

タワーマンションは修繕費が他のマンションとは比べ物にないくらい高いんです。

例えば港区にある２９階建て、総戸数１３９戸のタワーマンションのケースでは、

今後１０年間で修繕費用は、約１４億７千万円、２０年間では約２３億７千万円が必要なことが分った物件があります。

必要な資金を、修繕積立金の値上げだけで捻出する場合は約８倍も負担が増加する計算です。

また、こうしたマンションでは見た目を美しくするために、エアコンもビルトインタイプの埋め込み式が採用されている場合が多いです。
いざ故障した際は、交換費用は高額になります。

実際、エアコンの交換費用だけで１５０万円もかかったこともあります。

タワーマンションの場合、エアコン本体の費用以外に工事費用や、共有部分を保護するための養生費用も高額になります。

タワーマンション購入検討時はこの点も考慮したうえで意思決定をしたいものです。

有難うございました。