Menu戸建て不動産投資の盲点について
皆さん、
こんにちは。
今日は、最近活況な不動産投資についての情報をお伝えします。
昨今、日本を取り巻く情勢につて、概ね良好なのか、、
投資不動産販売が好調だと聞きます。
最近の流行りが、戸館賃貸ということです。
一般的に戸建賃貸の場合は、
他の投資物件に比べて入居期間が長い、管理費が必要ない等のメリットがあるといわれています。
最近では、相続をうけた自宅を賃貸に出すことを考える方も増えていると聞きます。
ただ、「戸建賃貸」にもリスクはあるという事を話しておきます。
戸建賃貸の魅力
・いったん入居が決まれば、 長期の賃貸契約になりやすいという点
・入居者は単身者ではなく、ファミリー層になるので、子どもたちの学校の関係もあり、そう簡単に引っ越さない
・ファミリー層は最寄駅からの距離だけでなく、静かな住環境を求める傾向があり、駅近でなくても需要が見込める
・マンションと違って管理費がかからない
・ペット可物件にするなど、賃貸条件を自分自身で自由にアレンジすることも可能
こうして見るといいところだらけです。
しかし、次に隠れている怖いリスクをお教えします。
今年４月、１０００万円という価格で ４ＬＤＫの戸建住宅を購入した方がいました。
ＪＲ東京駅から１時間ほどの距離にある千葉県の物件で最寄駅から徒歩１２分の戸建です。
築２５年の木造２階建、駐車場も付いています。
周辺の家賃相場は８万です。
相場家賃で入居者がつけば、表面利回りで９．６％という高い利回りが期待できました。
物件の周辺には、他の戸建賃貸は見当たらず、入居者も決まりやすいはずでした。
早速リフォーム工事を実施することになりました。
ただ、このリフォーム工事が問題でした。
リフォーム費用は実に１５０万円！
周辺家賃の相場は８万円ですから、約１年半の家賃にも相当します。
リフォーム費用のうち、壁紙の張り替えだけでも８０万円です。
残りの７０万円は、台所の水回り一式を全て取り替えた際の費用です。
賃貸契約が長期化したり、 ペットを飼っていれば、家の痛みも激しくなります。
仮に退去のたびに、全ての壁紙を張り替えることになれば、高額リフォーム費用を負担し続けることになります。
そして、部屋が広い分、壁紙の張り替えやリフォーム箇所も多くなり、工事期間も長くなります。
工事期間が長くなるということは、それだけ空室期間も長くなるということです。
さきほどのリフォーム工事に要した期間は約１ヶ月。
入居者の募集を開始した時には、すでに引っ越しシーズンのピークを逃してしまいまいした。
ファミリータイプではシーズンを外すとその後半年から1年は入居が決まらない場合が多いという事を覚えていて下さい。
結局、空室は４ヶ月も続き、 やっと入居者が決まりましたが、それは近隣の工事関係者の短期需要との事でした。
物件が大きい分、リフォーム費用も高額になり、その期間もワンルームに比べて長くなります。
さらに、戸建の賃貸需要も先行きは不透明です。
戸建賃貸の対象となるファミリー層が減少しているのです。
日本の世帯数の将来推計をみると、単身世帯は右肩上がりに増えており、２０１０年時点で３２．４％にもなっています。
一方で、かつて全世帯の４０％を超えていた夫婦と子の世帯は今では２７．９％まで落ち込んでおり、２０３５年には２３．３％にまで落ち込むと予想されています。
（『日本の世帯数の将来推計』国立社会保障・人口問題研究所より）
有難うございました。
