Menu今、東京での賃貸経営で考えなければならないこと
今日は不動産ネタです。
東京都の賃貸事情について。
東京では、特にワンルーム賃貸では借主さんの高齢化が課題となってきています。
それは、
今年から昭和２２年から２４年に生まれたいわゆる「団塊の世代」が６５歳以上になります。
すでに日本は、４人に１人が高齢者という時代に突入しています。
内閣府は今年の高齢者人口が過去最高の３,３９５万人にのぼると予想しています。
世界でも類を見ない超高齢化社会がすでに到来しているのです。
さらに今後は高齢者のなかでも単身高齢者が年々増えるとみられています。
そうなると重要になってくるのは、高齢者の生活サポートです。
マンションの管理会社では入居募集の際の年齢制限を６５歳未満と定めていますが、
この辺も今後の動きを見つつ対応していかねばなりません。
つまり賃貸需要を鑑みた時、高齢者の需要は無視できなくなってくるものと思われます。
入居者の高齢化がこのまま加速すると、どのような問題がおこるのでしょうか。
まず問題となるのが。。。
「孤立死」です。
孤立死は自然死として扱われるので、事故物件には該当しません。
しかし、孤立死の状況によっては賃貸募集の際に告知義務が発生する場合があります。
明確な基準はありませんが亡くなってから１カ月以上発見されなかったり、
部屋の状態によっては、事故物件と同じように告知義務が発生する可能性があるのです。
もし、告知をしなかった場合、
入居者から損害賠償責任を問われることも考えられます。
その為、ある管理会社では、７０歳以上の入居者に対して毎月必ず電話で連絡を取っているそうです。
部屋の設備に不具合がないか、また、困っていることがないかをお伺いして、
生活サポートをしながら、定期的に安否確認しているのとのこと。
入居者の高齢化で次に問題になるのが
「認知症」です。
入居者が認知症になってしまった場合、家賃の振り込みを忘れたり、
設備の修理などの交渉もできなくなります。
通常の対策としては、
後見人（保証人）をつけてもらったり、ケアワーカーさんへ相談するなどがありますが、
また、この保証人にも高齢化の問題が出始めてきています。
定年を迎えるなどして、契約当初よりも収入が減少することにより、保証能力が低下しています。
こうした状況で、入居者に滞納が発生すれば、保証人としての責任を果たせなくなり、
家賃の回収が困難になります。
そこである管理会社は、高齢の保証人に対する保証会社への切り替え対策を試みています。
保証会社は、賃貸契約時に必要な保証人としての機能を一定の料金を支払うことで代行してくる会社のことです。
現在６５歳以上の方を保証人として登録している入居者に対して賃貸契約の更新時に、
保証会社への切り替えを進めているとのこと。
さらに、保証会社への切り替えが円滑に進むように、利用料金も割り引いて紹介し、切り替えを促しているとのことです。
現在私も複数の区分マンションを保有していますが、
現状既に起き始めているこのようなリスクを考えながら、パートナーである管理会社と思索していく考えです。
有難うございます。
